2019社会热点话题: 世茂房地产“美丽”的子公司

世茂房地产“美丽”的子公司

  2018年前后,沉寂许久的世茂房地产(0813.HK)开始向行业前10迈进。无论是报表收入还是签约销售,在2017年之前世茂房地产的表现都略显黯淡无光。公司从2017年之后开启了新一轮扩张,在行业前10的卡位战中,世茂房地产已经是一步步逼近前排的身影。

  世茂房地产旗下的上海世茂建设有限公司(下称“上海世茂建设”)和A股上市的世茂股份(600823.SH)是公司在国内的两大实体,承担着世茂房地产的主要业务。

  不过,在如今高增长的背后,世茂房地产的利润似乎进行了集中,两家发债的子公司御金网上娱乐贡献了世茂房地产的绝大多数收入,净利润也要远超世茂房地产的合并报表,但绝大多数有息负债却不在两家公司的报表内,如此安排究竟是为了什么呢?

  集中的净利润

  世茂房地产日前的公告显示,2019年1-10月,公司累计合约销售总额为1972.3亿元,累计合约销售面积为1099.52万平方米,较上一年同期分别上升了45%和33%。

  世茂房地产完成年初定下的2100亿元销售目标已经不在话下,继续实现高增长才是市场新的期许。2019年前10个月,华润置地(1109.HK)的销售额为2005.3亿元,龙湖集团(0960.HK)为2016.2亿元,世茂房地产的合约销售规模与前10的距离已经非常接近了。

御金网上娱乐  世茂房地产上一次能够留在行业前10已经是2014年的事儿了。根据克而瑞的排名,彼时公司以707.8亿元的签约规模排在了行业第8位。也正是从2014年开始,世茂房地产在几年的时间里合约销售增速始终缓慢。

  2014-2018年,世茂房地产的合约销售分别为702.16亿元、670.39亿元、681.2亿元、1007.7亿元和1761.5亿元,销售面积分别为578.9万平方米、554万平方米、491.8万平方米、606.2万平方米和1068.7万平方米。

御金网上娱乐  即2014-2016年,公司的合约销售不但没有增长反而有所回落。在房企都在追求规模之际,世茂房地产从2015年开始跌出行业前10并不奇怪。

  从2017年起始至目前,世茂房地产重回高增长,公司的合约销售突破千亿元规模,2019年站上2000亿元同样是板上钉钉。最近3年,世茂房地产向规模化大踏步迈进。

御金网上娱乐  合约销售开始高增长之时,世茂房地产的营收、净利润也开始好转。2015年和2016年,公司营收分别为577.91亿元和593.26亿元,净利润为81.59亿元和75.1亿元,不及2014年的94.88亿元,甚至低于2013年的82.25亿元。

  2017-2018年、2019年上半年,世茂房地产分别实现营收704.26亿元、855.13亿元、565.64亿元,净利润分别为105.71亿元、123.11亿元、75.69亿元。

  但从各主要子公司御金网上娱乐的情况来看,世茂房地产净利润集中在了两家子公司。在港股上市的世茂房地产在国内有两个主要实体,一个是A股上市的世茂股份,其定位是商业地产的开发,世茂房地产持有其64.22%的股份。

  早在2009年时,世茂集团的实际控制人许荣茂与世茂股份及世茂房地产三方就签订了《不竞争协议》及其补充协议,明确了两家公司各自的“势力范围”,即世茂股份将致力于商业地产,世茂房地产将从事住宅和酒店业务;对于不可分割的地块,将由世茂股份与世茂房地产成立项目公司,并由世茂股份绝对控股。

御金网上娱乐  2015年之后,这种泾渭分明的红线逐渐模糊。

  另外一个则是全资子公司上海世茂建设,后者是世茂房地产在国内核心的房地产住宅业务运营主体。根据发债公告,2016-2018年,上海世茂建设的签约销售金额分别为456.74亿元、489.17亿元和820.65亿元,签约销售面积分别为386.12万平方米、391.03万平方米、587.14万平方米,2019年上半年分别为635.96亿元、400.03万平方米。

御金网上娱乐  同期,世茂股份的签约销售规模分别为149.3亿元、216亿元和271亿元,签约面积分别为86.6万平方米、110万平方米、138万平方米,2019年上半年分别为122亿元、57万平方米。

御金网上娱乐  2016-2018年,上海世茂建设和世茂股份合计的签约规模分别为606.04亿元、705.17亿元和1091.65亿元,占世茂房地产合约销售规模的比例分别为88.97%、69.98%和61.97%。

  即两家主要子公司占据了世茂房地产销售的大部分份额,最近两年占比有所下降,但世茂房地产的主要利润还是由这两家子公司来贡献。

  根据世茂股份年报和上海世茂建设发债公告,2016-2018年,世茂股份的营收分别为137.08亿元、186.67亿元和206.74亿元,上海世茂建设的营收为391.15亿元、430.3亿元和555.25亿元,即两家子公司合计营收分别为528.23亿元、616.97亿元和761.99亿元。

御金网上娱乐  2019年上半年,世茂股份和上海世茂建设分别实现营收128.21亿元和360.63亿元,合计营收为488.84亿元。

御金网上娱乐  根据上文,2016年,世茂房地产旗下的世茂股份和上海世茂建设的营收占到了公司整体收入的近90%,2019年上半年也超过86%。

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